Décret n°87-713 du 26 août 1987
pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.
Article 1er
La liste des charges récupérables prévue à l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.
Article 2
Pour l'application du présent décret :
a) Il n'y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d'encadrement technique. Lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ;
d) Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables ;
e) Le remplacement d'éléments d'équipement n'est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci.
Article 3
Pour l'application du présent décret, les dépenses afférentes à l'entretien courant et aux menues réparations d'installations individuelles, qui figurent au III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu'elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire.
Liste des charges récupérables
Ascenseurs et monte-charge
1 - Dépenses d'électricité.
2 - Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :
a) exploitation :
- Visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- Examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- Nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
- Dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- Tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.
c) Menues réparations :
- De la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo électrique) ;
- Des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ;
- Des balais du moteur et fusibles.
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
1 - Dépenses relatives :
- A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ;
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ;
- Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
- A l'électricité ;
- Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.
2 - Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- Nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
- Entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto pompes et pompes de puisards ;
- Graissage des vannes et robinets et réfection des presse étoupes ;
- Remplacement des ampoules, des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- Entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- Vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
- Réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
- Purge des points de chauffage ;
- Frais de contrôles de combustion ;
- Entretien des épurateurs de fumée ;
- Opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
- Conduite de chauffage ;
- Frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
- Entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ;
- Contrôles périodiques visant à éviter les fuites du fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- Vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
- Nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
- Vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- Réparation de fuites sur raccords et joints ;
- Remplacement des joints, clapets et presse étoupe ;
- Rodage des sièges de clapets ;
- Menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- Recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.
Installations individuelles
Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :
1 - Dépenses d'alimentation commune de combustible ;
2 - Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- Réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ;
- Vérification du réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ;
- Dépannage ;
- Contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ;
- Vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
- Réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ;
- Contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ;
- Contrôle des groupes de sécurité ;
- Rodage des sièges de clapets des robinets ;
- Réglage des mécanismes de chasses d'eau.
b) Menues réparations :
- Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et
joints des appareils à gaz ;
- Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries :
- Remplacement des joints, clapets et presse étoupes des robinets ;
- Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation
1 - Dépenses relatives :
- A l'électricité ;
- Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires
à l'entretien de propreté, sel.
2 - Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.
3 - Entretien de propreté (frais de personnel).
Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation
(voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
1 - Dépenses relatives :
- A l'électricité ;
- A l'essence et huile ;
- Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant : ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2 - Exploitation et entretien courant :
a) Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- Les allées, aires de stationnement et abords ;
- Les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates bandes) ;
- Les aires de jeux ;
- Les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
- Entretien du matériel horticole ;
- Remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.
Hygiène
1 - Dépenses de fournitures consommables ;
- Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ;
- Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2 - Exploitation en entretien courant :
- Entretien et vidange des fosses d'aisance ;
- Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3 - Elimination des rejets (frais de personnel).
Équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation
1 - Fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2 - Exploitation et entretien courant :
- Ramonage des conduits de ventilation ;
- Entretien de la ventilation mécanique ;
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;
- Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3 - Divers
- Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.
Impositions et redevances
- Droit de bail ;
- Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères ;
- Taxe de balayage.